災害時インフラ最新情報

台風で揺らいだタワマンの「安全神話」…“武蔵小杉の教訓”を無視できないこれからの物件選び

カテゴリ:国内

  • タワマンが強いのは「水害」ではなく「地震」
  • 台風19号の水害は住民には想定外...事前にマンションの防災対策を知る方法はある?
  • 一歩間違うと“ジリ貧”の未来!? 被災時にも使われる「修繕積立金」に注意

2019年も多くの災害に見舞われた日本列島。10月に発生した「台風19号」は過去最大クラスの勢力で上陸し、東日本を中心に大雨・強風などの甚大な被害をもたらした。

このとき注目されたのが、タワーマンション(以下、タワマン)でも被害が確認されたことだ。神奈川県の武蔵小杉駅周辺では、水害の影響で一部のタワマンで停電が発生。水道やトイレなどの生活に欠かせないものまでが、長期間にわたり機能不全に陥ってしまった。

タワマンが人気を集めていた要因には、戸建てなどに比べて「災害に強い」というイメージを持たれていたこともあっただろう。ではなぜ、このような被害が起きたのだろう。これから物件を選ぶ際に、どんなことに気を付ければよいのだろうか。

住宅診断事業を展開する「さくら事務所」代表、不動産コンサルタントの長嶋修さんに伺った。

タワマンが強いのは「水害」ではなく「地震」

長嶋さんが最初に指摘したのは、タワマンの防災力を勘違いしている人が多いこと。

「タワーマンションが災害に強いと言われるのは、主に地震に強いという意味です。一般的なマンションと比べると、免震構造などの耐震性には配慮されています。今回(台風19号)のような水害は想定外だったでしょうね」

長嶋修さん

マンション業界では、設備に重量があること、分譲戸数が減ることなどから、電気系統の供給設備は地下に配置するのが一般的。ここが浸水すると電力を供給できなくなり、排水用のポンプだけではなく、給水用ポンプやエレベーターなどが動かなくなる危険性は昔からあったという。

業界内でもこの問題は認識されていて、電気系統の供給設備を2階以上に設置したり、周囲を「止水板」と呼ばれる壁で覆うことも検討されているとのことだ。このほか、東日本大震災の教訓から、非常時の電原設備を強化したり、非常用の食料や水、簡易トイレを5階、10階と一定階層ごとに備えているケースもあるという。

電気系統の設備が何階に設置されて、どう浸水対策しているかは、台風19号での被害を考えると物件選びの大事なチェックポイントになるだろう。

機械式駐車場であれば、内部の車両を取り出せなくなるリスクもある(画像はイメージ)

ちなみに、災害時には保険の適用範囲にも注意しなければならないという。
例えば、タワマンの地下にある駐車場が浸水した場合、マンション側が火災保険の「水災補償」に加入していれば、その設備は補償対象となる可能性はある。だが駐車場に停車していた車両は、あくまで個々の車両保険によるというのだ。

マンション側の保険=居住者の保険とはならない、ということは覚えておく必要があるだろう。

高層だからこそ知っておきたいことも

そして、高層であるがゆえに気を付けなければならないこともある。
武蔵小杉のタワマン被害では、長期間の停電により、高階層の居住者が移動などに苦労したケースも見られた。避難所の受け入れ態勢によっては、エレベーターが動かない状況でも居住者が在宅避難しなければならない状況も起こりえるかもしれない。

長嶋さんによると、共用施設は防災拠点としても考えられていて、子どもやお年寄りが避難できる環境を整えているところも多いという。そのような場所が、非常用電源による冷暖房で温度調整できるかどうか、水・食料などを備蓄できているかどうかは、事前に確認しておいたほうが良さそうだ。

ホールや会議室は有事の際、避難場所ともなる(画像はイメージ)

また、強風による影響も見逃せない。タワマンは耐震性に配慮されているが、構造によっては、台風クラスの強風だと「震度1~2程度」の揺れを感じることもあるとのことだ。

このほか、タワマンによっては災害時の声のかけ方などをマニュアルとして共有しているところもあるという。建物の設備だけではなく、このようなルールがあるかどうかも知っておきたい。

ここまでで、マンションを選ぶ際のチェックポイントは分かった。それでは、私たちがこのような情報を入手するには、どうすれば良いのだろうか。

「外部からでは分からない情報」が管理組合から入手できる場合も

ここで注目したいのは、中古マンションに限った話にはなるが、マンションの所有者で組織される「管理組合」の存在だ。

本来は共用部分や敷地の維持管理を目的とした組織だが、不動産仲介業者を通じて質問すると、外部からでは分からない、浸水実績や防災対策を教えてくれることがある
という。

管理組合がしっかりした物件を選ぶことが大切(画像はイメージ)

長嶋さんによると、この対応次第でそのマンションの信頼性も分かるとのことだ。

「外部に情報を開示できるのは、災害対策や管理組合の運営状況に自信があるから。良くないマンションは『知りたい』と聞いても、『所有者にしか教えられない』などと言われます」

そしてチェックしておきたいのが、管理組合のウェブサイトがあるかどうか。マンションの新築時には、PR用のウェブサイトが制作されるものだが、良いマンションの管理組合はそのページを制作元から譲り受けて、運営状況などの開示を続けていることが多いという。

見えない負債「修繕積立金」に気をつけよう

そんなタワマンを巡っては、思わぬ「落とし穴」もあるようだ。

長嶋さんが警鐘を鳴らすのは、10~15年に一度の周期で行われる大規模修繕に必要な「修繕積立金」が貯蓄されているかどうか。この修繕積立金は、災害で建物が損壊したときにも使われるが、積立状況はマンションごとで異なるケースが多いというのだ。

例えば、同時期に建設された同条件のマンションでも、こんな違いがあるという。

【Aマンション】
修繕積立金が1戸当たり約500万円貯蓄されている。
将来の大規模修繕にも対応できる。


【Bマンション】
修繕積立金は1戸当たり約100万円しか貯蓄されていない。
将来の大規模修繕には対応できないかもしれない。


仮にこれらのマンションが売りに出されても、その販売価格は同程度というから驚きだ。
ちなみに、貯蓄されているかの目安は、毎月収める修繕積立金額(専有面積1平方メートル当たり)で判別できるという。

通常のマンションであれば、1平方メートル当たり月額200円ほどを積み立てていれば、将来の大規模修繕にも対応可能。しかし、タワマンの場合はその1.5倍、1平方メートル当たり月額300円以上を積み立てていなければ、将来は厳しいとのことだ。

タワマンはゴンドラでの修繕作業となるため、修繕積立金も高額になりやすい(画像はイメージ)

「(AとBは)本来なら販売価格に400万円の差があって当たり前なのですが、今は不動産評価にも金融機関の担保評価にも(修繕積立金が)盛り込まれていません。Aは中古マンションとしての寿命も延びて、資産価値も高くなるはずです。Bは途中で修繕できないので、建物が劣化・陳腐化して資産価値が落ち、廃墟化するかもしれません。全然違う未来が待っていると思います」

ちなみに、修繕積立金の貯蓄額は入居者ごとではなく、物件ごとで引き継がれる。

つまり、貯蓄されていれば恩恵を受けられ、貯蓄されていなければ災害などで追加の支払いが発生する可能性もあるということだ。この状況も管理組合から聞けるというので、中古マンションの購入を検討するときは確認しておきたい。

設備がそろっていても、自分が使わなければ宝の持ち腐れとなる(画像はイメージ)

もう一つ注意しておきたいのが、共用施設と管理費の関係。最近のタワマンには、スパやバー、スポーツジムなどを併設しているところも多い。当然だがそれが豪華であればあるほど、毎月の管理費も増えてしまうという。

将来を考えた物件選びを

タワマンが国内で建設されるようになったのは、実は1990年代後半からと最近のことだ。そのため、さらにこれから30~40年の時間が経ったときのことは、不透明なところもあるという。

「タワーマンションは空き家になったからと言って、簡単には壊せません。出口の見えないものとも言えます。最悪のケースだと売ることも貸すこともできないが、解体はしなければいけないという“ジリ貧”の未来も考えられます」

用途は人それぞれだろうが、住居の購入は一生を左右する買い物となる。

編集部でも以前、タワマンの災害時に気を付けるポイントを取り上げているが、少しでも想定外の状況が減るように、防災対策や補償の適用範囲、修繕積立金の状況などは、事前にしっかり確認してほしい。
(参考記事:タワーマンションで暮らす人は要注意! 災害時に頭に入れておきたいこと


長嶋修
不動産コンサルタント。第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナルが取引現場に必要と感じて、個人向けの不動産コンサルティング会社「さくら事務所」を創業。国土交通省、経済産業省の委員も歴任した。著書、メディア出演など多数。

「どこに住む?“災害大国”の家選び」特集をすべて見る!